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Inadimplência: como minimizar os impactos nos condomínios

Terça, 10 Março 2015
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Economicamente, o Brasil inicia o ano em crise e os impactos são percebidos pelas famílias brasileiras já no mês de janeiro. De acordo com a Serasa Experian, a inadimplência do consumidor sofreu alta de 4,1% em relação a dezembro, sendo a maior alta para o mês desde 2003. Em Santa Catarina, pesquisa divulgada pela Fecomércio aponta aumento de 4,7% no índice de endividamento dos consumidores catarinenses no mês de janeiro em comparação ao mês de dezembro. Para a entidade, o dado atingiu o maior percentual da série histórica, iniciada em janeiro de 2013. Dos municípios catarinenses, Florianópolis é a cidade que tem o maior percentual de famílias endividadas, com 87,8%; seguida por Chapecó, com 51,4%; e Joinville, com 51,2%. Aumentos sazonais de impostos, taxas e enfraquecimento do mercado de trabalho estão entre as causas que levam os consumidores a terem dificuldades de honrarem com seus compromissos financeiros.

Especialistas da área condominial incentivam o reforço no controle da inadimplência nos condomínios. “Em quadro de crise que se instala o consumidor, não conseguindo pagar todas as suas dívidas, prioriza a quitação dos débitos com penalidades maiores como o cartão de crédito, financiamento do carro. A taxa do condomínio, que hoje tem multa de 2% e juros de 1%, fica por último”, observa o advogado especialista na área condominial Alberto Calgaro. De acordo com o presidente da Secovi Florianópolis /Tubarão, Fernando Willrich, a previsão é que a taxa condominial tenha de ser reajustada acima dos valores de inflação, o que pode elevar a inadimplência. “Percebemos que os síndicos, preocupados com o cenário, já estão se movimentando e nos procuram para obter informações a fim de minimizar os impactos”, diz.

O que fazer diante das previsões?

Acompanhar de perto.

Essa é a principal recomendação dos especialistas. E quem comprova o bom resultado dessa rédea firme é o síndico Érico Gomes do residencial Dona Isabel, em Florianópolis. Contador aposentado, o gestor aplica sua experiência profissional na cobrança e controle de finanças do condomínio. “Se percebo o atraso de um mês do pagamento da taxa já aciono o condômino e pressiono para a quitação. O pagamento, em geral, é realizado em seguida”, conta. “Quanto mais de perto o síndico acompanha, melhor é a condução da inadimplência”, ressalta Alberto Calgaro.

A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do proprietário, portanto este precisa ficar ciente em caso de atraso no pagamento por parte do ocupante. Calgaro observa a importância de se manter o cadastro dos condôminos atualizado. “O inquilino deixa de pagar o condomínio e o proprietário nem fica sabendo. O síndico precisa ter os dados do condômino para localizá-lo e informar do débito para que ele pressione o morador”, salienta.

A falta do pagamento da taxa condominial pode também ocorrer por questões práticas, meramente operacionais, simples de se resolver com diálogo e informação. “Às vezes o condômino quer tirar alguma dúvida ou mesmo solicitar segunda via de boleto. Diariamente estou no escritório do condomínio com a porta aberta das 14h às 16h para negociar e conversar”, diz o síndico Érico, que relata o caso de uma condômina, senhora de idade, proprietária de um apartamento em outro condomínio, que comentou sua dificuldade em pagar a taxa vencida do outro imóvel porque não encontrava o síndico para pedir via do boleto. “Se a pessoa está devendo, não tem boleto, nem encontra o síndico para conversar, esse pode ser o início de uma inadimplência mais difícil de ser resolvida no futuro”, alerta.

O condômino que deixa de pagar a taxa onera os demais proprietários a pagarem por ele, já que a taxa condominial é a mera divisão das despesas do condomínio. “Quem deixa de pagar o condomínio precisa ter ciência de que o vizinho está pagando por ele”, orienta o advogado Alberto Calgaro.

Manejos administrativos

No condomínio Dona Izabel, o síndico Érico conta que 70% dos imóveis são locados e administrados por imobiliárias. Diante dessa realidade, o síndico pediu apoio das empresas do ramo. “Eu converso com as imobiliárias e peço para que elas incluam a taxa do condomínio junto à cobrança do aluguel e percebo que essa medida reduz o estresse da cobrança”, conta. Nos casos em que o proprietário faz o contrato de locação direto com o inquilino, o síndico Érico solicita ao condômino que cobre o aluguel com a taxa e repasse o valor ao condomínio.

Com o Software SCOND, os proprietários de imóveis que colocam seus imóveis nas Imobiliárias, podem acompanhar a situação do seu patrimônio e ficar por dento de tudo o que ocorre em seu Condomínio, como Ocorrências, Avisos, Documentos, Contratos, entre outros.

Avaliar cortes de despesas no orçamento é uma medida recomendada pelo advogado especialista na área condominial, Fernando Willrich. “Um aumento desproporcional na taxa do condomínio tem grandes chances de acarretar em aumento da inadimplência. Uma solução é conter os gastos”, alerta. O síndico Érico compartilha a sua experiência de sucesso no condomínio Dona Izabel, no qual, durante sua gestão, mantém as contas equilibradas e taxas em dia. “A conta é simples. Quando se economiza, o custo baixa e a taxa é reduzida, tornando-a mais acessível ao bolso do condômino. Tomo medidas de economia durante a elaboração da previsão orçamentária”, relata.

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Érico Gomes, síndico do residencial Dona Isabel, em Florianópolis

Negociação da dívida

O síndico tem obrigação de promover a cobrança da taxa, conforme prevê o Código Civil. Esse acompanhamento pode ser feito pelo próprio gestor ou por mediação de um advogado ou escritórios de cobrança. Algumas medidas precedem ações judiciais, aplicadas quando a taxa vencida computa pouco tempo de atraso. O envio de uma carta de cobrança para o condômino é uma atitude que pode resolver o problema. O advogado Calgaro alerta, no entanto, que é preciso ter cuidado para não realizar atos excessivos de cobrança, de modo que possa gerar constrangimento. “O síndico jamais pode publicar a relação de inadimplentes e nem a relação dos que pagaram o condomínio em murais do condomínio. Isso dá direito ao condômino a buscar indenização por danos morais. A cobrança precisa ser reservada”, aponta.

Um bom acordo é melhor do que uma briga na Justiça. Se o condômino se comprometer a pagar a dívida do condomínio em parcelas é sugerido aos síndicos que aceitem a proposta, conforme orientação do advogado Alberto Calgaro, que explica: “sem conceder desconto, o condomínio faz o acordo com todos os encargos monetários previstos na legislação. O síndico não tem poderes para dar desconto sem autorização da assembleia geral. O dinheiro não é dele”. No condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis, o síndico Audir Paulo Walter conta que após 30 dias do vencimento da taxa repassa ao advogado para notificar o proprietário por escrito da inadimplência. “Dou um prazo de cinco dias. Se o condomínio se manifesta para negociar, autorizo o parcelamento em até duas vezes com assinatura de promissória”, conta.

Fundo de reserva

O Fundo de reserva é um recurso ao qual o condomínio pode recorrer em situações de inadimplência. É uma contribuição mensal que tem a finalidade de sanar emergências, gastos não previstos no orçamento, inclusive suprir um rombo nas contas gerado pela inadimplência. “Para utilizar o fundo de reserva o síndico deve convocar os condôminos em assembleia para pedir autorização”, orienta o advogado Calgaro observando que se a inadimplência estiver alta no condomínio este pode ser um recurso paliativo e emergencial. “Despesas como pagamento de funcionários, por exemplo, não podem atrasar”, pontua. Em geral, o percentual do fundo de reserva é fixado em 5% a 10% da taxa do condomínio.

A Cobrança Garantida também é uma opção que alivia o estresse com a inadimplência. Trata-se de um contrato entre o condomínio e uma empresa do ramo que antecipa a receita do condomínio, independentemente do pagamento da taxa pelo condômino na data do vencimento. O dinheiro é disponibilizado ao síndico para gerenciar o condomínio, realizar benfeitorias e melhor prever o orçamento. A contratada se responsabiliza por efetuar a cobrança aos condôminos e resgatar o valor adiantado.

Medidas extrajudiciais e ação judicial

Uma opção que minimiza o estresse, além de dar melhor encaminhamento ao assunto da inadimplência no condomínio, é a contratação de um advogado, profissional capacitado para mediar a questão com responsabilidade. Nas ações de cobrança extrajudiciais é necessário agir com cautela. Qualquer deslize pode levar o condomínio a responder por uma ação judicial por danos morais e outros recursos. O síndico do Condomínio Solar das Orquídeas, Audir Paulo Walter considera a participação de um advogado essencial no processo de cobrança. “O profissional, além de dominar o assunto, também impõe respeito. O síndico é uma pessoa que está todo dia presente no prédio, cria-se uma rotina e agir sozinho é como uma visita familiar, sem muito crédito. Para funcionar tem que ter um terceiro mediador”, destaca.

Corte de serviços

Alguns condomínios adotam o corte de itens ao condômino inadimplente. Segundo Calgaro, desde que esteja previsto na Convenção do condomínio, é possível efetuar o corte de gás e restringir o direito do inadimplente ao uso de algumas áreas comuns, como piscina, salão de festa e academia. “Se estiver previsto em Convenção o síndico se isenta de qualquer responsabilidade em decorrência de ação Judicial por parte do condômino”, explica. Todavia, o especialista alerta para os excessos. Alguns itens são essenciais para a vida e locomoção do condômino. Água, elevador, interfone, por exemplo, não podem ser restringidos. “Em ação judicial, se o responsável pela ação for um Juiz mais humanista ele pode considerar o corte desses itens como excesso”, observa. Além disso, a garagem, que por direito é do proprietário, não pode ser interditada. “A garagem, em geral, é propriedade do condômino na negociação de compra do imóvel. O direito de propriedade deve ser observado”, diz.

Através do Software SCOND, os Condôminos que estão inadimplentes com o Condomínio ficam restritos para reservar uma área comum e votar na assembleia online. No SCOND o Síndico visualiza a lista dos inadimplentes em tempo real.

Inscrição no SPC

Desde que esteja previsto em Convenção, o atraso no pagamento da taxa condominial pode levar o nome do condômino ao cadastro de inadimplentes, como os do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa. Conforme lei estadual vigente desde março de 2014, o condomínio pode protestar o nome do proprietário no cartório. Com nome na lista, o condômino enfrentará dificuldades para realizar operações de crédito ou abrir contas bancárias. Segundo Calgaro essa medida pode ajudar, mas precisa ser feita com muito critério e cuidado. “Constatar e confirmar a existência real da dívida e o responsável por ela é imprescindível. Pode acontecer do apartamento ser vendido e o condomínio, indevidamente, inscrever a pessoa errada no SPC, o que acarreta em danos morais. Em prazo de até 5 dias do pagamento, a baixa do nome deve ser efetuada”, alerta.

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Audir Paulo Walter, síndico do condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis

Arbitragem

Criada em 1996, a Câmara de Arbitragem é uma opção para resolver problemas de inadimplência com celeridade e resolve diversas questões com o mesmo poder de uma sentença Judiciária comum. A sentença arbitral isenta, inclusive, de registro em cartório. O custo para a mediação da Câmara de Arbitragem é baixo e a pendência é, geralmente, resolvida. A Lei de Arbitragem não exige presença de advogado, embora seja recomendável essa participação. Para iniciar o processo, é obrigatória aprovação da maioria dos presentes em assembleia condominial. Várias empresas atuam como Tribunal de Arbitragem. O nome da escolhida deve ser ratificado pela assembleia. O síndico reúne a documentação e provas de inadimplência e leva até a Câmara Arbitral, que fará a convocação das partes envolvidas para fazer a conciliação e dar andamento ao processo.

A partir do momento em que o síndico percebe que as medidas extrajudiciais não resolvem, é importante agir rápido e pleitear ação Judicial. O condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis, move processo decorrente de uma inadimplência no valor de 40 mil reais. O síndico Audir Paulo Walter relata que o imóvel já foi para leilão, mas devido ao valor alto da dívida condominial ninguém se interessa pela compra. “O condômino já compareceu a várias audiências e se viu perdido. Saiu da unidade, que está fechada até a resolução”, conta. A ação judicial é lenta e obedece a uma série de etapas e prazos, o tempo de duração depende da complexidade de cada caso. “Sempre tenho inadimplência. Após 90 dias passados, se o condômino não entrou num entendimento de negociação solicito ao advogado para providenciar o ajuizamento”, relata o síndico.

Por Kalyne Carvalho

Fonte:

http://www.scond.com.br/index.php/funcionalidades

http://condominiosc.com.br/2015/03/inadimplencia-como-minimizar-os-impactos-nos-condominios/

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